Leilão de imóveis: o desconto e o que ele custa

O empresário recebe o link no fim da tarde. Sala comercial em avenida de bom movimento, avaliada em R$ 1,2 milhão, lance mínimo de R$ 600 mil na segunda praça. A conta parece feita antes mesmo de ser começada. Ele encaminha o edital ao advogado com uma única linha: "posso dar o lance?". A resposta tecnicamente correta quase nunca é sim ou não. É uma condição: antes do lance, é preciso ler o processo inteiro.

Essa leitura é o que separa o leilão como oportunidade do leilão como armadilha. E ela começa por um esclarecimento de conceitos que o mercado costuma atropelar.

O leilão judicial é ato de expropriação. Dentro de uma execução, o Estado retira o bem do patrimônio do devedor e o converte em dinheiro para satisfazer o credor, na forma dos artigos 879 e seguintes do Código de Processo Civil. Quem oferece o lance vencedor é o arrematante. O edital é a lei do leilão: descreve o bem, a avaliação, os ônus conhecidos, as condições de pagamento e as datas. Na primeira praça, admite-se lance igual ou superior à avaliação; na segunda, aceita-se valor inferior, desde que não seja vil — e o Código considera vil, na falta de patamar fixado pelo juiz, o preço abaixo de cinquenta por cento da avaliação (art. 891). Assinado o auto de arrematação, o ato é considerado perfeito, acabado e irretratável (art. 903). Vem então a carta de arrematação, que se leva ao registro de imóveis, e, se necessário, o mandado de imissão na posse.

O primeiro atrativo do leilão judicial é o preço, e ele existe porque o vendedor não está negociando: está pagando dívida. O segundo é mais técnico e frequentemente ignorado. A arrematação judicial é forma originária de aquisição, o bem não vem do antigo dono por transmissão negocial, e por isso não carrega, em regra, o passivo dele. Em 2024, ao julgar o Tema 1.134, o Superior Tribunal de Justiça consolidou essa lógica no campo tributário: é inválida a cláusula de edital que atribui ao arrematante os débitos de IPTU anteriores à arrematação, porque o crédito tributário se sub-roga no valor do lance (art. 130, parágrafo único, do CTN). A tese foi modulada e alcança os editais publicados após a decisão. O terceiro atrativo é financeiro: o artigo 895 do CPC autoriza o pagamento parcelado, com no mínimo vinte e cinco por cento à vista e o saldo em até trinta meses, garantido por caução, no caso de imóvel, hipoteca do próprio bem arrematado.

O leilão extrajudicial, no entanto, segue outra lógica. Na alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/1997, o devedor tem a posse do imóvel, pode ocupá-lo, alugá-lo ou usá-lo em sua atividade , mas ainda não é o dono dele: enquanto durar a dívida, a propriedade fica registrada em nome do credor e só passa para o nome do devedor quando ele termina de pagar. Configurada a mora, o registro de imóveis o intima a pagar as parcelas atrasadas em quinze dias; se não pagar, consolida-se a propriedade em nome do credor, que promove os leilões previstos no artigo 27. Não há juiz conduzindo o procedimento, e o Supremo Tribunal Federal declarou esse rito constitucional ao julgar o Tema 982, em 2023, e o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) estendeu solução semelhante à execução extrajudicial de créditos hipotecários. Para o arrematante, a diferença prática é relevante: no judicial, ele adquire dentro de um processo que pode ser revisto; no extrajudicial, adquire de um credor que já é proprietário, e o controle de regularidade se concentra na cadeia de intimações feitas pelo próprio cartório.

Em ambos casos, a aquisição de um bem imóvel através de leilão, não há, em regra, visita do interior do imóvel. Compra-se pela fotografia do laudo, muitas vezes antiga, sem saber o estado da instalação elétrica, da estrutura ou das áreas comuns. Compra-se, sobretudo, uma posse que pode não estar disponível: ocupam esses imóveis o antigo proprietário, um locatário com contrato, um comodatário, um herdeiro ou um terceiro sem título nenhum. A imissão na posse é medida cabível, mas raramente instantânea, e o custo da desocupação somado ao da reforma tem o hábito de consumir o desconto que motivou o lance.

Há ainda o passivo condominial, que segue sendo o ponto mais instável. Enquanto o tema tributário foi pacificado a favor do arrematante, o condomínio não foi: o STJ vem reafirmando, inclusive em julgado da Terceira Turma de dezembro de 2025, que o arrematante responde pelas cotas anteriores quando o edital menciona expressamente esse ônus, pela natureza propter rem da obrigação, embora existam votos vencidos e decisões de tribunais estaduais aplicando ao condomínio a mesma sub-rogação do artigo 908, § 1º. Enquanto a divergência não se encerra, a leitura do edital não é formalidade: é precificação.

O terceiro risco de um leilão, judicial, é o do próprio processo. Uma execução com vício grave contamina o leilão. Falta de intimação pessoal do executado sobre a penhora (art. 841) ou sobre a designação do leilão (art. 889), avaliação desatualizada, penhora de bem de terceiro, fraude à execução, qualquer desses defeitos pode levar à invalidação da arrematação, que o CPC admite por simples petição em dez dias e, depois de expedida a carta, por ação autônoma na qual o arrematante figura como litisconsorte necessário (art. 903). O dinheiro tende a ser devolvido; os meses investidos, não.

No entanto, é importante saber que, nem todo o patrimônio do devedor responde por suas obrigações. O artigo 833 do CPC lista bens impenhoráveis; salários, os móveis que guarnecem a residência, as ferramentas necessárias ao exercício da profissão, a quantia depositada em poupança até quarenta salários mínimos, a pequena propriedade rural trabalhada pela família, salvo os frutos, de acordo com recente jurisprudência do STJ. E a Lei 8.009/1990 declara impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, proteção que independe de qualquer registro e que o STJ estendeu ao devedor solteiro (Súmula 364) e ao único imóvel alugado cuja renda garante a subsistência da família (Súmula 486). Ao lado dessa proteção legal existe o bem de família convencional dos artigos 1.711 e seguintes do Código Civil, instituído por escritura registrada e limitado a um terço do patrimônio líquido, instrumento pouco usado justamente porque não retroage às dívidas anteriores.

A proteção, porém, não é absoluta. O artigo 3º da Lei 8.009/1990 excepciona, entre outras hipóteses, a execução do financiamento do próprio imóvel, os impostos e as cotas condominiais que sobre ele incidem, a pensão alimentícia, a hipoteca oferecida pelo casal como garantia real e a fiança prestada em contrato de locação, esta última confirmada pela Súmula 549 do STJ e, no caso da locação comercial, pelo Supremo Tribunal Federal em 2022. Some-se um dado decisivo para quem estrutura garantias: quando o imóvel residencial é dado em alienação fiduciária, o STJ tem entendido que a impenhorabilidade não impede a consolidação da propriedade em favor do credor, porque ali não há penhora, e sim transferência voluntária de propriedade.

Para o arrematante, o tema tem consequência prática direta. Arrematar imóvel que era impenhorável significa comprar um litígio potencial. O risco é atenuado pela orientação dominante de que a impenhorabilidade deve ser alegada até a arrematação, precluindo depois da assinatura do auto, foi o que decidiu a Quarta Turma do STJ em 2022, mas há precedentes admitindo a discussão posterior, e a matéria continua sendo tratada como de ordem pública, ou seja, pode ser alegada a qualquer momento.

Nada disso desqualifica o leilão. Ao contrário: descreve o que ele é. Um ativo com desconto embutido, cuja rentabilidade depende de uma diligência que se faz antes do lance e não depois. Matrícula atualizada, leitura integral dos autos ou do procedimento de consolidação, conferência das intimações, certidões de todas as partes, declaração de débitos junto ao condomínio, verificação da ocupação real do imóvel e reserva de caixa para desocupação e reforma.  Muitas vezes, nenhuma dessas etapas é cara perto do valor em disputa.

O leilão, portanto, é um negócio jurídico de risco calculável, e o cálculo, no fim, é sempre o mesmo: quem compra o processo compra desconto; quem compra apenas o preço compra litígio.